Transmission d’entreprise : l’immobilier dans ma société, une fausse bonne idée ?
Abordons ce sujet par un exemple concret
Si j’ai une société opérationnelle qui génère 1 EBITDA (= Cashflow opérationnel) de €100.000 par an. Je la valorise à 5 x EBITDA, soit 5x €100.000
➡️ Ma société vaut donc 500.000 €
Si j’achète pour €1.000.000 un bâtiment que je loue actuellement €100.000 par an, mon EBITDA va évoluer positivement de €100.000 à €200.000 car l’amortissement sur le bien immobilier n’est pas pris en compte dans le calcul de l’EBITDA.
Cependant il ne s’agit pas d’une bonne nouvelle pour la valorisation. En effet, celle-ci va évoluer de €500.000 (€100.000 x 5) vers €1.000.000 (€200.000 x5) ; Alors que l’immeuble était auparavant, valorisé à €1.000.000 et mon activité opérationnelle €500.000 ;
➡️ Soit €1.500.000 au total.
Globalement, j’ai donc perdu €500.000 pour la valorisation de l’ensemble lorsque j’ai intégré l’immeuble dans ma société opérationnelle, j’ai donc « perdu » 50% de la valeur de l’actif immobilier.
Notons qu’il s’agit d’un exemple simplifié à l’extrême. En effet, la valorisation des sociétés ne se limite pas à un multiple de l’EBITDA x 5 et les bâtiments industriels ou commerciaux ne se valorisent pas toujours à un multiple de 10x le loyer.
Cependant, cet exemple très simple permet de visualiser très concrètement l’impact de l’augmentation du risque perçu pour les acquéreurs potentiels sur la valorisation d’un actif immobilier lorsque celui-ci est intégré dans la même société que l’activité opérationnelle.
Comment expliquer cette perte de valorisation ?
Cette chute de valorisation s’explique par l’absorption du risque lié à la société opérationnelle par l’actif immobilier. En effet, un immeuble est par définition un actif stable dont le prix est sensé évoluer de manière lente, si ce dernier est bien entretenu. Par contre, lorsque l’immeuble est racheté par la société opérationnelle, ce n’est plus l’immeuble que l’on valorise mais les actions de la société opérationnelle.
La valorisation d’une société opérationnelle peut par contre être très instable, croître ou décroître très rapidement. Le risque d’instabilité augmente fortement les attentes de rendement des investisseurs (généralement 2 à 3x supérieures aux attentes de rendement vis-à-vis d’un actif immobilier standard).
Les risques liés à l’activité opérationnelle seront typiquement la perte de clients, fournisseurs ou partenaires stratégiques. Difficulté au niveau de la gestion du personnel, un accident au niveau de la production, un changement des conditions de marché, l’évolution technologique, l’intensification de la concurrence, etc.
Si la possession d’un actif immobilier n’est pas dénuée de tout risque : risque de pollution, évolution urbanistique, obsolescence du permis d’exploitation, manque d’entretien, dégradations diverses, ces risques sont cependant bien plus rares, beaucoup plus planifiables, et moins élevés que ceux liés à la réalisation d’une activité opérationnelle/industrielle et/ou commerciale.
Comment faire pour éviter cette perte de valorisation?
Au moment où je veux acheter un immeuble lié à mon activité opérationnelle, je crée une société immobilière, j’achète l’immeuble avec la société immobilière et je mets en place un loyer vers la société opérationnelle.
Joffroy Moreau, Partner Ekkofin, Spécialiste en stratégie, transmission, levée de fonds et restructuration.
Découvrez toute l’explication en vidéo :
